藤山勇司が、不動産仲介業者に武者修行（13ヶ月勤務）に出ている時、よく聞かされた言葉。それが「新築住宅購入者は、成功者の証」です。
確かに、フリーターやニート君が新築住宅を購入できるはずもなく、この言葉は真実味を持っています。
毎月5万円の預貯金を続け、ボーナス時には20万〜30万円の積み増しをし、毎年100万円以上の貯金を続けて初めて到達できる1000万円という頭金。
仕事も朝から晩まで、頑張って順調に昇進。銀行の信用も取り付け、始めて購入できるのが5000万円の戸建住宅です。土地は憧れの中央線近郊。年齢は32歳、30年ローンも活用できます。金利は住宅ローンだからこそ可能な破格の2％。長男は乳母車、奥様のお腹には第二子、幸せを絵に描いたような家庭…。
奥歯に物が挟まった言い方をしてしまいました。
ただ、新築住宅購入を財務面から分析すると、こうした言い方になるのです。
購入した新築住宅の価格は5000万円、頭金は1000万円です。すると、融資金額は4000万円（5000万−1000万）と思いがちですが、さにあらず。不動産購入には約10％の諸経費（仲介手数料・不動産所得税・不動産登録免許税など）が掛かりますから、総額は5500万円。融資金額は4500万円になります。
仮に、新築住宅を翌日に売却すると、MAX売却金額は新築価格の90％、つまり4500万円。では、売却金額で4500万円の借り入れを全額返済できるかというとこれまた間違い。
売却主が負担する仲介手数料148万500円（計算式：（4500万円×3％＋6万円）×1.05）を負担しなければなりませんから、150万円は完全なる持ち出しになるのです。財務面から見れば、10年の間、頑張って貯めた1000万円の貯金が一瞬の内に消えてなくなり、その上、150万円近いお金を投入しなければ、借金も消せないわけです。
販売側も購入側もどちらも利益を得る通常の取引の観点から言えば、新築物件の購入は、非常に偏った取引なのです。
「でも、まぁいいじゃない。念願のマイホームが手に入ったし」
ですね…
「なに、まだなにかあるの？」
ええ、残念ながら。幼い子供を2人抱えた若夫婦の将来はこれからが本番。住宅ローンと家の維持費、そして家族4人の生活を全て賄うご主人には想像を絶する苦労が待ち構えています。
まず、住宅ローンですが、金利2％、30年返済で1000万円を借り入れた場合の月額返済金額は、36,961円。融資総額は4500万円ですから、月額返済金額も4.5倍の166,325円。この金額を30年間支払わなければなりません。その上、家の維持費(修繕積立金＋固定資産税など)が約3万円。結果、月々20万円前後の住居費がかかってくるのです。
例えば、一部上場企業、課長代理を務める年収700万円のご主人には重すぎる負担。
幼子が保育園に上がる頃には、年収の大半は生活費に消えることになります。小遣いは減らされ、（今月も赤字よ…）とため息をつく奥様の姿。気がつくと、幼子2人は長時間預かりの保育に入園し、奥様はスーツを着込んで職場復帰。互いに疲れて帰宅しても、口を突いて出るのは愚痴のオンパレード。新居を購入して3年もすると家庭内別居が始まる始末です。
頭金も頑張って貯めました。恋愛の末、大切な伴侶も見つけました。そして愛するわが子にも恵まれ、新築住宅も購入。何も悪いことはしていません。
問題は収入の30％を超える住居費（34.3％：240万÷700万）にあったのです。
住居費は、返済金額だけと捉えがちですが、維持費も立派な住居費。維持費を考慮しなかった計画こそ破綻の糸口だったのです。
では、どうするか。一見、何の対策も打てそうにありません。
万年赤字の家計では、何も打つ手が無いように思えますが、
その解決方法が明らかになります。
生活スタイルを無理なく維持しながら、住宅ローンをゼロにする方法・・・・。
「本当にそんな方法なんてあるのか？」というお声が聞こえてきそうですが、実際に数々の実例があります。
賢い不動産投資家は、マイホームも複利商品として運用して増やしているのです。
当日は、講師の藤山勇司をはじめ、藤山の弟子たちが実践しているマイホーム投資術のケースをご紹介いたします。
私達は大家さんを目指す方々の力強い道しるべでありたいと思っております。なぜなら、もうこれ以上、私個人が貸家を増やす必要がないからです。私の大切な家族を養うには十二分な財務基盤を確立できたからなのです。
私の熱い思いと私の弟子達が実践している手法のポイントを可能な限り分かりやすくお伝えします。お楽しみになさってください。
