藤山勇司が熱血指導!「不動産投資78の実践法則」藤山勇司の不動産投資スクールDVD

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藤山勇司が熱血指導!「不動産投資78の実践法則」藤山勇司の不動産投資スクールDVD

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家斉さんは、落札前に物件明細書から問題を読み取れず、落札後に次のような問題が発生しました。
家斉さんがとるべき行動に順位をつけてください。

家斉さんがやっとの思いで落札したのは、築14年のアパート(純利回り21%)です。

部屋数6室のうち4室が入居。家斉さんは所有権移転後、4室の住民との建物賃貸借契約も更新し、喜びをかみ締めました。

新所有者としての必要な契約関係を終え、ほっと一息ついた頃のことです。

家斉さんは、空室の2部屋のリフォーム及び、外壁や塀の補修を計画。工事を取り仕切るのは、土建組合から紹介された一人親方です。見積りも満足の行く値段でした。

ところが、工事着工直前に一人親方から家斉さんの元に信じられない電話がかかってきたのです。なんと、工事着工の挨拶に近隣に菓子折りを持って回っていたところ、東の隣地所有者から、建物が自分の敷地にハミ出しているから、建物を壊せと怒鳴られたと言うのです。

嫌な汗がタラタラと流れる家斉さん。実は家斉さんには、思い当たるフシがありました。競売物件の物件明細書には「東に位置する隣地との境界線は不明確。隣地所有者は建物が越境していると主張しているが、確かな所は不明」との記載があったのです。

さて、家斉さんはどのように対処すれば良いのでしょうか。
10の行動から3つを除外し、7つの行動に優先順位をつけてください。

[A]、管轄の簡易裁判所に非訴借地事件の調停を申し立てる。買取り値段は相場の2倍。賃貸借契約の賃料も相場の2倍とした。

[B]、隣地所有者に日参し、解決の糸口を掴むべく努力を重ねる。

[C]、内容証明で隣地所有者に隣地越境敷地及び、必要範囲の買取り、もしくは上記敷地の賃貸借契約を依頼する。

[D]、土地家屋調査士に依頼し、越境の範囲確定をする。
  (越境部分は、東側の上下2室1m部分であることが判明。1階の部屋は入居済み、2階の部屋は空室)

[E]、リフォームは予定通り進め、空室の募集も可能な限り速やかに進める。

[F]、工事中断を一人親方に告げ、迷惑料を一人親方に支払いリフォーム工事をストップする。

[G]、1階の入居者に事情を話し、建物が越境していない部屋への転居を申し出る。
  勿論、転居先の部屋は再リフォームを実行する。

[H]、弁護士に依頼し建物が越境した原因を追求する。又、隣地所有者との交渉窓口は依頼した弁護士に一本化する。

[I]、越境の事実及び、隣地所有者との交渉過程を書面化し、土地家屋調査士の確認印を貰う。

[J]、土地家屋調査士を連れ、隣地所有者と越境土地の買取りもしくは土地賃貸借契約の締結について協議する。
  (協議は物別れ、隣地所有者は、建物を取り壊せと全面対決)

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藤山勇司のワンポイントアドバイス

争いのコツは何だと思います?「勝つことだよ!」
いやぁ、そんな心がけでは、遠く無い未来に大負けして立ち上がられなくなります。
争いのコツは、戦況を分析し、大勝しそうな時は、少しだけ勝ちを譲り、大負けしそうな時は、自陣を固めた上で和解に持ってゆく。
狙いは100%負けを防ぎ、60%負けもしくは70%負けまで押し戻すことです。
さて、今回のケースはどうでしょう?戦況を分析し今後の戦略を練ってください。

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●DVDおよびスクール資料製本版一式・ワークショップ
・DVD12巻セット     約2時間×12セット(合計24時間 ワークショップ考察時間含む)
・ワークショップテキスト 設問編 113ページ
・ワークショップテキスト 回答編 100ページ

●付属資料
・競売裁判所保管金証明書_サンプル
・競売入札書_サンプル
・競売入札_保管金証明書_サンプル
・藤山勇司著、不動産用語辞典
・占有者と交渉が成立した場合
・明け渡し合意書_フォーマット
・債権債務不存在確認書 _フォーマット
・残置動産物放棄の合意書_フォーマット
・不動産買付証明書_フォーマット


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